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Aux USA, les datacenters tirent le marché de l’immobilier professionnel
Les entreprises américaines investissent désormais plus dans la construction de datacenters pour héberger l’IA que dans celle d’immeubles de bureau pour leurs salariés. Une tendance a priori similaire se dessine en Europe.
Les datacenters sont désormais le segment le plus important du secteur de la construction de bureaux privés aux États-Unis, selon les données récemment publiées par le Bureau du recensement américain. Elles indiquent que les dépenses consacrées aux projets de datacenters atteignent désormais 50,7 milliards de dollars par an. Ce chiffre a dépassé celui de la construction de bureaux en général, évalué à présent à 43,8 milliards de dollars par an aux USA.
Selon l’étude, les dépenses de construction de datacenters ont augmenté de 27% entre avril 2025, date de la précédente évaluation annuelle, et aujourd’hui. La construction de bureaux n’a, dans le même temps, augmenté que de 11,7%.
Le marché immobilier porté par l’IA, pas par les télétravailleurs
Pour les analystes ces chiffres américains reflètent d’abord le croisement de deux conjonctures : à la fois la forte hausse des investissements liés à l'IA aux USA et la persistance du télétravail qui freine le marché des bureaux traditionnels.
Mais un autre élément est à prendre en compte dans la dynamique de construction des datacenters : la plus grande facilité de trouver des financements.
« Contrairement à de nombreux projets immobiliers commerciaux, le développement des datacenters est moins exposé aux coûts d'emprunt, car une grande partie des investissements provient de géants du secteur privé qui disposent d'importantes réserves de trésorerie et qui cherchent désespérément à s'imposer comme leaders mondiaux dans le domaine de l'IA » estime Anirban Basu, le directeur économique de l’association sectorielle américaine Associated Builders and Contractors (ABC).
De plus, l’analyste Gordon Dolven, du cabinet d’études CBRE, constate que les indicateurs de la demande pour des datacenters restent solides : « en 2020, environ 50 % des datacenters en construction aux USA étaient déjà préloués par des entreprises désireuses d’y trouver de l’espace pour héberger leurs serveurs. Aujourd’hui, ce taux de réservation par avance s’élève à 80% », dit-il.
« Non seulement nous assistons à un niveau de construction record, mais nous observons également des signaux de demande incroyablement robustes émanant du marché », ajoute-t-il.
Les datacenters, 4e marché de la construction immobilière aux USA
Pour autant, il faut relativiser la performance des projets immobiliers consacrés aux datacenters. Aux USA, trois autres secteurs réunissent des investissements plus importants : la construction d’usines avec 184,5 mds $ par an, la construction de centrales d’énergie avec 116 mds $ par an et même la construction de bâtiments de santé (centres hospitaliers et autres) avec 53,7 mds $ par an.
« Mais il est tout à fait plausible que les investissements liés à l'IA augmentent encore l'année prochaine, ce qui stimulera davantage l'activité d'entrepreneurs en électricité disposant de personnel capable de réaliser des installations de précision, ainsi que d'entrepreneurs spécialisés dans les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation », prédit Anirban Basu.
Une tendance a priori similaire en Europe
Les chiffres ne sont pas disponibles pour comparer l’essor du marché immobilier des datacenters face aux bureaux en France ou en Europe sur la même période. Mais la dynamique semble bien être la même.
Concernant l’Europe, une étude de Motor Intelligence évalue la construction de datacenters sur le continent à 63, 66 mds $ en 2026 (55,26 milliards d’euros), avec une progression annuelle de 7,88%. À l’inverse, une étude de Cushman & Wakefield, qui ne comptabilise que les mètres-carrés, indique que la construction de nouveaux bureaux serait si catastrophique qu’elle serait même en régression de 11% par an. Ce secteur immobilier aurait atteint en 2025 son niveau le plus bas depuis 2016.
En France, la situation est extrêmement floue. La construction de bureaux battrait son plein, selon le cabinet JLL, avec 6,8 milliards d’euros de dépenses en 2025 (+31 % par rapport à 2024), mais il n’est pas clair si ce chiffre inclut ou non les datacenters. Aux USA, le Bureau du recensement américain n’a lui-même commencé que cette année à différencier bureaux et datacenters dans ses chiffres sur la construction immobilière.
Par ailleurs, le record mondial de 69 milliards d’euros d’investissements annoncés en 2025 pour construire des datacenters en France est à prendre comme une promesse d’intention qui se donne des années avant de se concrétiser.
Cet article base une partie de son contenu sur un article initialement paru en anglais sur DataCenterKnowledge.
